姚建辉 中国金洋里的姚氏地产投资

姚尚明

观点地产网宝万之争中败走的大哥姚振华，最近不得不为减仓的事情忙碌起来；而弟弟姚建辉执掌一家科技公司的两年多时间里，它的地产业务从无到有，反而做得颇有起色。

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在2015年下半年入主了世达科技后，姚建辉对科技公司进行了重新改造。当年11月底，世达科技正式更名中国金洋；同年增设证券投资业务，中国金洋由一家纯粹的科技公司开始转型；2016年开始集中于金融服务业务，砍掉“低利润及低附加值”的电子制造业务。

2017年中国金洋增设物业投资及发展业务，短短一年时间，该板块便开始成为公司的造血主力。观点地产新媒体了解到，报告期内，物业投资及发展为中国金洋带来14.22亿元的收益，尽管基数不大，但在总体收益占比过半。

从去年下半年以来，外界能看到中国金洋的最新变化是，它与宝能的关联度变得多了起来。

2018年4月23日晚间，中国金洋公布，公司的全资附属莱华泰盛将作为买方，以6.6亿元的价格向卖方莱华商置收购目标公司莱华泰丰的100%股权，莱华泰丰为赣州宝能太古城的项目公司。

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有趣的是，买方莱华泰盛实际上就是中国金洋在半年多以前，以17.2亿元整体收购而来，彼时该公司所拥有的资产为赣州宝能城。

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中国金洋再购宝能项目

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观点地产新媒体查阅资料显示，赣州宝能太古城位于位于江西省赣州市章江新区，占地面积5.19万平方米，总建筑面积27.59万平方米。根据早年的规划，该项目为包含住宅、写字楼和酒店的商业综合体；而最新的公告则显示，赣州宝能太古城的建筑面积中，有2.27万平方米将作为商业用途、2.97万平方米作酒店用途，而项目项下土地余下部分则将出售或出租。

目前，买方莱华泰盛已与卖方莱华商置订立协议，前者计划通过内部财务资源及╱或银行借款的方式，向后者拨付6.6亿元以收购目标公司莱华泰丰的100%股权。由此，中国金洋将借莱华泰盛的此番收购，获得赣州宝能太古城。

这并非的赣州宝能太古城首次易手。2014年7月，莱华商置以6亿元的价格完成收购莱华泰丰。根据公告，莱华商置的最终实益拥有人名为张振纯，由于张振纯与中国金洋的最终控股股东姚建辉的哥哥姚振华过往存在业务关系，因此本次收购被定性为关联交易。

而这次交易也并非中国金洋与卖方莱华商置的首次交易。观点地产新媒体获悉，莱华泰盛实际上是中国金洋在半年多以前，由全资附属深圳宝开实业以17.2亿元，向上述交易的卖方莱华商置整体收购而来，彼时该公司拥有的资产为赣州宝能城。

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与赣州宝能太古城一样，赣州宝能城同样位于江西省赣州市章江新区，该项目占地面积12.8万平方米，其中可售面积63.5万平方米。根据彼时的交易公告，莱华泰盛计划持有土地建筑面积4.1万平方米作商业用途、2.3万平方米作酒店用途、4.1万平方米作商业办公停车位，同时将该项目项下土地余下部分进行出售或出租。

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如果算上未遂的交易，实际上中国金洋最早宝能项目的时间至少追溯到2016年，彼时中国金洋的业务转型已进行了超过一年，并且开始收购地产项目。根据观点地产新媒体的历史报道，2016年9月，中国金洋宣布将以3.15亿元的价格收购合肥宝能城部分资产，即合肥市宝能城二期项目第3号楼及第8号楼，建筑面积合计3.19万平方米，合计344套房产。

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半年之后，中国金洋对合肥宝能城的收购最终流产。2017年3月21日，中国金洋发布公告称，由于合肥市房地产开发的地方监管规定出现若干变化，合肥目标房产将不会按原计划交付，因此董事会决定终止收购。

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姚家另辟地产路径

不管最终是否落得成功，这三项交易的背后，实际上是中国金洋逐渐向物业投资及开发业务倾斜的典型例证。两年前举牌万科的主力之一前海人寿，实际上在增持万科A不久后，便控股了另一家香港上市公司世达科技，姚建辉入主之后便立即对世达科技展开改造。

2015年5月，世达科技以每股作价0.18元向八名投资者配售合共186.11亿股新股，筹得资金33.5亿。配股于当年8月份完成，三名投资者包括姚建辉、前海人寿保险及叶伟青被视作一致行动人士，共持股72.49%。

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观点地产新媒体查阅历史数据得知，Tinmark Development Limited持有世达科技107.72亿股股份，股权占比达49.99%，而该公司由姚建辉100%控权。最新的年报显示，Tinmark持有的股份数量未变，但持股比例已降至43.65%。

与Tinmark同时入股世达科技的还有前海人寿，其持有的股份数量将近42.2亿，占比19.58%。两年多时间里，前海人寿持有的股份数量保持不变，但持股比例同样发生下降，降至17.1%。

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完成收购后，姚建辉出任世达科技董事会主席一职，公司更名为中国金洋的同事，姚建辉全力推进的业务转型。观点地产新媒体了解到，中国金洋逐渐淘汰低利润及低附加值的电子制造业务，增大对“高增值及多元化业务”的投入。而所谓的“高增值及多元化业务”，实际上包含金融服务、证券投资和物业投资及发展。

去年，这三项业务实现的收益分别为1.48亿元、5.31亿元和14.22亿元，占总体收益的比例分别为5.22%、18.72%和50.15%。

实际上，在推进业务转型的同时，中国金洋进行了两次配售新股以引进资金，这也是Tinmark和前海人寿持股数量不变但比例发生下降的原因。

最新的数据显示，2017年至2018年3月份，中国金洋通过配售新股成功募集23亿港元，加上2016年9月那一笔4.08亿元的配股，合计募得资金27.08亿元。

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姚振辉的地产画像

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转型与资金的助力，中国金洋的收益扩大，由2015年的7.12亿元增至2017年的28.36亿元，其中地产业务的功劳可以说是最大的。除了前文提及的宝能项目的三个收购事项，实际上中国金洋的地产投资并不局限于自家兄弟的交易。

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2016年，中国金洋透过两次收购合共持有深圳邦凯新能源有限公司75.5%股权，总代价为6.06亿元。根据彼时的公告，深圳邦凯主要从事生产及经营机械及电子产品以及开发新能源技术，而中国金洋称有关收购为公司提供额外资源开发新能源及LED制造业务，以及加强其研发能力。

另据观点地产新媒体获悉，深圳邦凯在深圳光明新区持有一块约12万平方米的土地，规划建筑面积为42.7万平方米，彼时已建成约10万平方米的物业，剩余未开发土地将保留作为科技产业园开发之用。

该项目分三期进行，第一期建筑面积约10万平方米，为行政办公楼、产品研发楼及青年人才公寓；第二期建筑面积约8.7万平方米，规划建设办公楼及配套服务设施，工程主体建构已竣工，预计2018年年中投入使用；第三期建筑面积约24万平方米，规划建设写字楼、高端人才公寓及提供商业配套、国际会议等服务。

姚建辉曾透露，该项目将建立公司第一个长期租赁品牌物业，公司亦打算在长租市场进行探索发展。

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此外，中国金洋分别于2016年11月和12月月购入香港金钟多项物业。在公告中，中国金洋表示，该等收购物业部分用作公司总部，其余部分将作物业投资用途出租。

中国金洋的地产业务不局限于宝能项目，亦不局限于住宅、产业园和商办物业。1月5日晚间，中国金洋发布公告称，其通过间接全资附属公司收购了蓝鼎国际13.5万股股份，每股作价0.295港元，共斥资3.98亿港元。收购完成之后，中国金洋共持有蓝鼎国际25.7万股股份，持股比例为1.74%。

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中国金洋入股的蓝鼎国际，主营主要发展和运营综合休闲和娱乐度假村、博彩业务和物业发展。蓝鼎国际旗下目前拥有三个项目，分别为济州神话世界和一家位于韩国济州凯悦酒店的蓝鼎娱乐场。

不同于宝能系增持万科时的争议，蓝鼎国际主席兼执行董事仰智慧博士对中国金洋表示“荣幸和欢迎”，其称“我们乐见中国金洋对蓝鼎国际充满信心。日后如有任何合适机会，乐意跟包括中国金洋的任何潜在伙伴展开合作。”

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观点地产新媒体查阅港交所数据得知，目前姚建辉100%控权的Tinmark合计持有蓝鼎国际104.68亿股股份，占已发行的有投票权股份的7.1%。

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            潮阳姚振华的弟弟姚建辉，执掌一家科技公司，对科技公司进行了重新改造。当年11月底，世达科技正式更名中国金洋；同年增设证券投资业务，中国金洋由一家纯粹的科技公司开始转型；2016年开始集中于金融服务业务，砍掉“低利润及低附加值”的电子制造业务；2017年中国金洋增设物业投资及发展业务。